Blog

Noticias y Análisis

GASTOS DERIVADOS DE LA FORMALIZACIÓN Y CONSTITUCIÓN DE UN CONTRATO DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO.

¿DEBEN SER ASUMIDOS POR LOS BANCOS?

En esta entrada de blog, trataremos de dar respuesta a las cuestiones que se suscitan en torno a quién son los sujetos que deben abonar los gastos que se derivan en virtud de los contratos de préstamo hipotecario y, para ello, nos centramos en lo dispuesto por el Tribunal Supremo en la Sentencia de fecha 23 de diciembre de 2015.

  • GASTOS NOTARIALES Y REGISTRALES

El Tribunal Supremo argumenta que, en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real),  tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentaciónn e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial.

En consecuencia, el Tribunal Supremo considera abusiva  toda cláusula que imponga la obligación de asumir todos los gastos que se deriven de la formalización de un contrato de préstamo, pues entiende que esto no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos, al hacer recaer su totalidad sobre el hipotecante, apareciendo esta conducta, además, expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU).

Además, respecto a los gastos de inscripción en el registro, debe tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 8 del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprobó el Arancel de los Registradores de la Propiedad, donde se establece que “los derechos del Registrador se pagarán por aquél o aquellos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho”. Dicho precepto deja claro que los gastos que se deriven de la inscripción en el registro serán abonados por aquellos a cuyo favor se inscriban, esto es, por la entidad financiera prestamista pues, como ya hemos explicado anteriormente, ésta será la interesada en que la escritura de préstamo se formalice a los efectos de servir como garantía y título ejecutivo en caso de incumplimiento del prestatario.

Una vez que ha quedado acreditado que los gastos de notaría e inscripción de la escritura de hipoteca deben correr a cargo de la entidad prestataria, cabría hacernos la pregunta de qué sucede con los gastos de cancelación. Pues bien, respecto a estos gastos, cabe entender que será la entidad la responsable de cubrirlos, ya que es ésta la beneficiaria de la inscripción de la garantía hipotecaria, pues así se asegura el cumplimiento de la obligación garantizada y, por tanto, será a dicha entidad la que le corresponderá cancelarla. Esto es así en virtud de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil, en virtud del cual cabe interpretar que una vez finalizado el cumplimiento, la consecuencia natural es que, aquél a cuyo favor se realizó la inscripción registral, proceda a dejar la misma sin efecto.

Esto mismo, se interpreta de lo expuesto en el artículo 82.3 del Real Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprobó la Ley Hipotecaria, donde se establece que la cancelación de la escritura público en virtud de la que se constituyó la inscripción, requiere el consentimiento del beneficiario (esto es, de la entidad financiera en el presente caso) y, en su defecto, por sentencia en juicio ordinario.

Por todo ello, debe concluirse que la imposición de dichos gastos de cancelación en su totalidad al consumidor determina un desequilibrio contractual, debiendo ser expulsado del contrato de préstamo con garantía hipotecaria.
2) TRIBUTOS: IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS

En cuanto al pago de los tributos que se deriven de la formalización de la escritura de préstamo hipotecario, el Tribunal Supremo toma como base el artículo 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados que dispone que en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el obligado será el prestatario”. Sin embargo, el artículo 28 de la mencionada Ley indica que “será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”.

 

En virtud de lo anterior, el Alto Tribunal entiende que la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al “impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese” y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante.  De esta forma el Tribunal Supremo llega a la conclusión de que la cláusula que impone al prestatario el pago de los tributos (la cuota gradual del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que paga la hipoteca en cuanto acto inscribible y la cuota fija (el timbre del papel de uso exclusivo notarial sobre el que se extienden las Escrituras matrices y sus copias autorizadas) vulnera normas imperativas, en concreto el artículo 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva y por lo tanto nula la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.

 

3) SEGURO DE DAÑOS

En lo que se refiere a los gastos derivados de la contratación del seguro de daños, el Tribunal Supremo entiende que su imposición al prestatario no constituye una cláusula abusiva, al derivarse de una obligación legal, de conformidad con lo dispuesto en el art. 8 de la Ley del Mercado Hipotecario. Además, será el tomador del seguro el obligado al pago de la prima correspondiente (art. 14 Ley de Contrato de Seguro), por lo que es lógico, que los gastos derivados del seguro de daños, corran a cargo del deudor hipotecado.

 

4) OTROS GASTOS QUE PUEDEN SER OBJETO DE RECLAMACIÓN

La Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, también se pronuncia sobre los gastos pre-procesales o de otra naturaleza, que se deriven del incumplimiento por la parte prestataria de su obligación de pago y los derechos de procurador y honorarios de abogado contratados por la entidad prestamista. Estos gastos están sujetos a una estricta regulación legal, recogida en los arts. 394 y 398 LEC, para los procesos declarativos, y en los arts. 559 y 561 de la misma Ley, para los procesos de ejecución. En dichas normas se establece, fundamentalmente que las costas se impondrán al ejecutado cuando continúe el despacho de ejecución; pero también podrán imponerse al ejecutante si se aprecia un defecto procesal no subsanable o que no se hayan subsanado en plazo, entre otros motivos.

En consecuencia, la imputación al prestatario de las costas procesales en todos los casos, infringe las normas procesales, lo que por sí mismo ya generaría su nulidad (art. 86 TRLCU y art. 8 LCGC) pero, además, implica un evidente desequilibrio en la posición de las partes, al hacer recaer todas las consecuencias de un proceso sobre una de ellas.

Por último, en relación con los honorarios de abogado y aranceles de procurador de los que se haya servido al prestamista, su imputación al cliente contraviene lo dispuesto en el artículo 32.5 LEC, pues en el mismo dichos gastos son excluidos de la condena en costas, salvo en determinadas excepciones que no viene al caso comentar. Todo ello, produciría, además, una falta de reciprocidad entre los derechos y obligaciones de las partes y la dificultad para el consumidor de valorar las consecuencias por desconocer en el momento de la firma del contrato el cúmulo de actuaciones profesionales de las que eventualmente podría valerse la entidad contratante, debiendo declararse nula la cláusula que impute la totalidad de los honorarios en todos los casos al deudor hipotecario.

Leave a Reply